Kredyt hipoteczny: co to jest i jak działa krok po kroku

• Hipoteka: bank wpisuje się do księgi wieczystej nieruchomości. Jeśli przestaniesz spłacać, może z niej zaspokoić dług. Po spłacie hipotekę się wykreśla.
• Wkład własny: część ceny, którą płacisz sam(a). Bank finansuje resztę, do limitu określonego w swojej polityce i w rekomendacjach nadzoru.
• Okres: najczęściej 20–30 lat. Dłuższy okres to niższa rata, ale więcej odsetek.
• Oprocentowanie: stałe przez określony okres (np. 5 lat) albo zmienne, oparte na wskaźniku referencyjnym plus marża banku.
• Raty: równe (stała kwota, na początku głównie odsetki) albo malejące (wyższe na początku, łącznie mniej odsetek).

Przykład obliczeń (raty równe, oprocentowanie przykładowe, bez ubezpieczeń i prowizji, nie oferta banku): kredyt 400 000 zł na 25 lat.

Jeden punkt procentowy to w tym przykładzie około 250 zł raty miesięcznie i ponad 70 000 zł przez cały okres. Dlatego przy oprocentowaniu zmiennym bank sprawdza, czy udźwigniesz ratę także po wzroście stóp. Swoje warianty policzysz w kalkulatorze kredytowym.

Przy stopie stałej rata nie zmienia się przez okres stałej stopy, najczęściej kilka lat; potem bank proponuje nową stałą stopę albo kredyt przechodzi na zmienną. Przy stopie zmiennej rata rośnie i spada razem ze wskaźnikiem referencyjnym, który zależy od stóp NBP. Od 5 marca 2026 r. stopa referencyjna NBP wynosi 3,75%.

Ważna różnica: przy stopie zmiennej bank może pobrać rekompensatę za wcześniejszą spłatę tylko w pierwszych 36 miesiącach i najwyżej 3% spłacanej kwoty; przy stopie stałej może ją pobierać przez cały okres stałej stopy (art. 40 ustawy). Więcej w poradniku jak nadpłacać kredyt hipoteczny.

1. Sprawdź zdolność kredytową i historię: raport BIK za darmo raz na 6 miesięcy.
2. Zbierz oferty. Bank lub pośrednik musi dać Ci formularz informacyjny z indywidualnymi warunkami; dane w nim są wiążące co najmniej 14 dni, jeśli w tym czasie złożysz wniosek (art. 11).
3. Złóż wniosek z dokumentami o dochodach i nieruchomości.
4. Bank wycenia nieruchomość i ocenia zdolność kredytową.
5. Decyzję kredytową dostajesz w 21. dniu od złożenia wniosku, żeby móc porównać oferty innych banków; wcześniej tylko za Twoją zgodą (art. 14).
6. Podpisujesz umowę kredytu, a potem umowę zakupu u notariusza. Bank wypłaca pieniądze sprzedającemu.
7. Bank składa wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej.

• Odstąpienie od umowy w ciągu 14 dni od zawarcia bez podania przyczyny (art. 42). Zwracasz kwotę kredytu z odsetkami za okres od wypłaty, nie później niż 30 dni od złożenia oświadczenia (art. 44).
• Wcześniejsza spłata zawsze obniża koszt o odsetki i koszty za skrócony okres (art. 39).
• Przy stałej stopie przepisy o odsetkach maksymalnych nie obowiązują w okresie stałej stopy, ale bank musi ich przestrzegać w chwili ustalania oprocentowania i zawierania umowy (art. 41).

• prowizja banku za udzielenie kredytu, jeśli bank ją pobiera;
• wycena nieruchomości;
• ubezpieczenia: nieruchomości (zwykle wymagane), czasem na życie lub od utraty pracy;
• notariusz, opłaty sądowe za wpis hipoteki, podatek od czynności cywilnoprawnych przy zakupie na rynku wtórnym.

Wszystkie obowiązkowe koszty są w RRSO. Porównuj oferty po RRSO i całkowitej kwocie do zapłaty.