Hipoteca fija, variable o mixta: cuál conviene con el Euríbor actual

En todas, la comisión por amortizar antes no puede superar la pérdida financiera real del banco, con esos límites como máximo (artículo 23 de la Ley 5/2019). En las variables, la ley prohíbe las cláusulas suelo y el interés no puede ser negativo (artículo 21).

El Euríbor a un año es el índice al que se ligan casi todas las hipotecas variables en España. El Banco de España publica cada mes en el BOE su media mensual oficial, que es la que usan los bancos para revisar tu cuota:

Fuente: Banco de España, tipos de referencia oficiales del mercado hipotecario, consultado el 08.10.2026. En 2026 el índice ha subido casi todos los meses: quien revisó su hipoteca variable en septiembre lo hizo con un Euríbor más de un punto por encima del de enero.

El tipo medio de los préstamos hipotecarios a más de tres años para vivienda libre, otro índice oficial, fue del 3,134 % en agosto de 2026.

Ejemplo de cálculo (no es la oferta de ninguna entidad), sin seguros ni comisiones:

Cada punto de Euríbor mueve la cuota de este ejemplo unos 80 euros al mes. Antes de elegir variable, pregúntate: si la cuota subiera 80 o 160 euros, ¿podrías pagarla? En una variable real la cuota se recalcula en cada revisión sobre el capital pendiente, así que el resultado final depende de cómo evolucione el Euríbor durante todo el plazo. Con el simulador de préstamos puedes probar otros importes, plazos y tipos.

• Fija: si quieres saber desde el primer día lo que pagarás hasta el final, si tu presupuesto no aguanta subidas de cuota o si el tipo fijo que te ofrecen está cerca de lo que pagarías en variable.
• Variable: si tienes margen en tu presupuesto para subidas, si piensas amortizar mucho antes (la comisión máxima es menor) o si esperas que el Euríbor baje durante los años de la hipoteca. Nadie sabe cómo evolucionará: las decisiones basadas en previsiones del Euríbor son una apuesta.
• Mixta: si quieres cuota estable durante los primeros años, cuando la deuda es mayor, y aceptas el riesgo después.

Compara siempre por TAE. En las variables la TAE se llama TAE variable y se calcula con el valor actual del Euríbor, de modo que solo es una referencia. En las tres, mira también qué productos vinculados (nómina, seguros) exige el banco para el tipo bonificado y cuánto cuestan. Qué incluye la TAE lo explicamos en TIN y TAE.

Si ya tienes una hipoteca variable, puedes cambiar a fija con tu banco (novación) o llevártela a otro (subrogación). La Ley 5/2019 limita la comisión de ese cambio al 0,05 % del capital amortizado anticipadamente durante los tres primeros años del préstamo; pasados tres años, el banco no puede cobrarte comisión por esa conversión (artículo 23).

Los bancos suelen financiar hasta el 80 % del precio o de la tasación. Si tienes 35 años o menos, o hijos menores a cargo, la Línea de Avales del ICO permite financiar hasta el 100 %: lo explicamos en hipoteca joven con aval ICO.