Qué es un crédito hipotecario, cómo funciona y qué requisitos piden

«Hipotecario» quiere decir que el préstamo tiene una hipoteca: un derecho del banco sobre el inmueble, inscrito en el Registro Público de la Propiedad. La casa es tuya desde la escritura, pero queda gravada hasta que liquidas. Cuando terminas de pagar, el banco te entrega la carta de liberación y se cancela la hipoteca ante notario.

Lo ofrecen los bancos, algunas SOFOM y, para trabajadores formales, el Infonavit (sector privado) y el Fovissste (trabajadores del Estado). Los créditos de estos institutos se pueden combinar con uno bancario para comprar una casa más cara.

• Enganche: la parte del precio que pagas tú. El banco financia el resto hasta un porcentaje máximo del valor de la vivienda (aforo) que cada banco publica. Con un aforo de 90 %, para una casa de 2,000,000 de pesos el enganche mínimo es de 200,000.
• Plazo: normalmente de 5 a 20 años. A más plazo, mensualidad más baja pero más intereses en total.
• Tasa: en México la mayoría de las hipotecas bancarias son a tasa fija en pesos: la mensualidad no cambia durante todo el crédito. Algunos productos tienen pagos crecientes, que empiezan bajos y suben cada año.
• Mensualidad: incluye capital e intereses, más los seguros obligatorios (de vida y de daños a la vivienda), que el banco suma al pago.
• Pagos anticipados: puedes abonar a capital para reducir plazo o mensualidad. Pregunta si el banco cobra comisión por prepago; muchos no la cobran.

Ejemplo de cálculo con una tasa fija de 10.5 % anual (no es una oferta; cada banco fija su tasa según tu perfil). Préstamo de 1,500,000 pesos, sin contar seguros ni comisiones:

Alargar el plazo de 15 a 20 años baja la mensualidad en 1,605 pesos, pero cuesta unos 610,000 pesos más de intereses. Para tu caso, usa el simulador de crédito con el monto, el plazo y la tasa que te cotice el banco.

La tasa de interés solo mide los intereses. El CAT (Costo Anual Total) suma además comisiones y seguros, sin IVA, y por eso es el número para comparar créditos hipotecarios entre bancos. Los bancos deben mostrarlo en su publicidad y en la carátula del contrato. Pide a cada banco una cotización con el mismo valor de vivienda, el mismo enganche y el mismo plazo, y compara:

• el CAT;
• la mensualidad total con seguros;
• la comisión por apertura y el costo del avalúo;
• si cobra comisión por pago anticipado.

Banco de México publica reportes de indicadores básicos de crédito a la vivienda con las tasas y el CAT por banco, y la CONDUSEF tiene un simulador para comparar ofertas.

Cada banco tiene su lista, pero casi todos piden:

• ser mayor de edad y tener una edad máxima al terminar de pagar, que fija cada banco;
• identificación oficial, CURP, RFC y comprobante de domicilio;
• comprobantes de ingresos: recibos de nómina o, si eres independiente, estados de cuenta y declaraciones;
• antigüedad en tu empleo o actividad;
• buen historial en Buró de Crédito o Círculo de Crédito;
• que la mensualidad quepa en tu ingreso según la política del banco;
• el enganche y el dinero para los gastos de escrituración.

Antes de pedirlo, revisa tu historial con el Reporte de Crédito Especial gratis: un atraso que no conocías puede frenar la autorización.

• Gastos notariales y de escrituración: honorarios del notario, impuesto local sobre adquisición de inmuebles y derechos del Registro Público. Varían por estado; algunos bancos permiten financiar una parte.
• Avalúo: el banco exige un avalúo de la vivienda hecho por un perito autorizado.
• Comisión por apertura o investigación: depende del banco; hay productos que no la cobran.
• Seguros: de vida y de daños, durante todo el crédito.

1. Calcula cuánto puedes pagar al mes y cuánto tienes para enganche y gastos.
2. Revisa tu historial de crédito.
3. Pide precalificación en dos o tres bancos y compara CAT y mensualidad total.
4. Elige la vivienda y entrega los documentos del inmueble para el avalúo.
5. El banco autoriza el crédito y fija la fecha de firma.
6. Firmas la escritura ante notario, pagas enganche y gastos, y el banco paga al vendedor.

La Ley del ISR (artículo 151, fracción IV) permite deducir en tu declaración anual los intereses reales pagados por un crédito hipotecario para tu casa habitación, contratado con el sistema financiero, si el total de los créditos por esa vivienda no pasa de 750,000 UDIS (unos 6.6 millones de pesos con la UDI del 08.10.2026). El banco te da cada año la constancia con el interés real pagado.

Una hipoteca financia la vivienda, no los gastos pequeños alrededor de ella. Para muebles, una reparación o un faltante de unos miles de pesos, un préstamo personal corto es más simple; en préstamos en línea en México comparas monto, plazo, CAT y registro en la CONDUSEF. Pide solo lo indispensable: cada deuda nueva cuenta cuando el banco revisa si puedes pagar la hipoteca.